Kündigung des Vermieters bei Zahlungsrückstand
Hat ein Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters außerordentlich und hilfsweise ordentlich gekündigt, so führt ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände gemäß § 569 Abs.3 Nr.2 BGB zwar zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ist aber gleichwohl wirksam, wenn der ursprüngliche Zahlungsrückstand eine verschuldete Pflichtverletzung des Mieters darstellt. Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof am 16.02.2005 getroffen.
Die außerordentliche Kündigung setzt einen Verzug des Mieters mit der Zahlung von mindestens zwei Mietraten voraus. Dagegen verlangt die ordentliche Kündigung eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Wegen eines Zahlungsrückstands kann dem Mieter deshalb nur dann ordentlich gekündigt werden, wenn er mit den Mietzahlungen in Verzug geraten ist.
Daher führt die Nachzahlung der Zahlungsrückstände nur dann zur Unwirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung, wenn der Mieter wegen unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe unverschuldet in Zahlungsverzug geraten ist oder die nachträgliche Zahlung das Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt. Wann dies der Fall ist, ist nicht abschließend entschieden.
Aus diesem Grunde sollte bei einer außerordentlichen Kündigung, die auf einen Zahlungsrückstand des Mieters gestützt wird, immer auch hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
(BGH 16.2.2005, VIII ZR 6/04 BGH 16.2.2005, VIII ZR 6/04 )